梁腾早就知道了，未来“王者大厦”楼盘的价格可以“腾飞”（在“一线城市”原本就昂贵的房价基础上，使用“腾飞”二字，足见这儿的房价涨到了何等恐怖的程度）。
关键因素有三个：一是各条主街道“交汇点”的优势；
二是“地铁”入口就在不到300米之外；
再一个，就是“学区房”的影响力了（不得不感叹国人当父母的，为了替子女争取一个更高的.asxs.，真是“无所不用其极”。“学区房”本质上，就是被“望子成龙”的父母给炒起来的）。
梁腾知道未来“王者大厦”及其周边楼盘，享有上述三个重大的优势，房价“高企”变得势不可挡。
但凭他的“先和先觉”，也没料到吴瑕比他还大胆，居然想把“推高房价的要素”，延伸到“望舟村”。
让“望舟村”的“海景别墅”群项目，跟着从中受益。
梁腾以前是没那么大的野心。现在经吴瑕一“点醒”，把思路朝着这方面转弯以后，他仔细琢磨：还真是妙招啊。
他记忆中，“开放之都”城北区域新设的“地铁”入口，位置离“王者大厦”几百米，而这边“天犬岭”隧道贯通后，地铁站距离“望舟村”海景别墅群，也就5公里而已。
别说在这“一线大城市”了，就算是在4线5线的小城市，5公里的距离，其实根本就不算什么。
梁腾在本市的大复式新家，距离本市的火车站，至少有15个公里呢。而且那火车也是设在城市南边的市区内，梁腾的新家也是在城市的市区，只不过在西边。
那属于三、四线的小城市。
前世，梁腾也曾经到过“帝都”谋生，从五环坐个“地铁”到二环内某公司应聘，坐地铁就足足坐了差不多两小时。
城市框架就是那么大。
像在“开放之都”的别墅区域，去到地铁入口5公里，这点距离，算是超级便利了。
在人们的印象中，高档别墅区本来都建在郊外，距离市中心20、30个公里都常见。相比较而言，“望舟村”海景别墅群的选址，真像是挨着市中心的了。地理区位优势，尽显无遗。
再一个，就是“学区房”的设置。
如果“城北高中”的“新校址”选在了二环北路一侧，那它只是距离“王者大厦”5公里，距离“望舟村”就达到了10公里。
但如果真能把它移一移，变更“新校区”选址，进驻到“望舟村”内，梁腾的受益程度，就大大增加。
新校区不仅距离“王者大厦”只有5公里，距离海景别墅群，更是0公里。已经落户在“望舟村”了嘛。
“望舟村”挨近海边，只有一条通往市区中心的“商业大街”，这当然比不上“王者大厦”优势突出。以后，也没办法在这方面追赶上来的了。
毕竟“王者大厦”是多条商业步行街的交汇点。
但“望舟村”已经被定位为富人居住的“海景别墅”区。
虽然现在它哪怕凭借吴瑕的人脉，也仅仅售出了251栋别墅。但以后名气逐渐打响之后，这一片区域，变成了真正富人聚集的地点，对于梁腾名下所有房地产项目的发展，都有着巨大的正面推动作用。
梁腾正是对这一点看得很透，吴瑕这时告诉他，在“开放之都”都排得上号的重点高中，居然有机会“争取落户”到“望舟村”，他如何能不积极起来？
“教育部门”向上级打的那份“城北高中新校区变更选址”的报告，其实不需要吴瑕一再强调有多么重要，梁腾都能意识到它的份量了。两世为人的阅历，可不含糊。
既然已经来到了“望舟村”，梁腾就和吴瑕、燕千羽仔仔细细把属于自己的5000亩地查看了一通。
开发过程中，哪儿需要注意些什么事项？哪儿先开发？
甚至就连“海景别墅”的销售情况，万一远远达不到预期的话（假设10多年时间过去，却只能售出三分之一也就是1700栋左右的别墅），剩下的土地又该如何“变更用途”？梁腾和吴瑕都有讨论过相关的议题。
尽管上述“极.端情况”出现的机率微乎其微，更大可能是5000栋别墅都不够卖，供不应求。但做生意嘛，就得像梁腾这样“做最坏的打算，争取最好的结果”。
梁腾和吴瑕，还重点考虑一个问题：那就是重点高中的新校区果真落户“望舟村”之后，到底把它规划到哪个具体位置呢？
按理说，梁腾手头拥有多达5000亩的土地，划出200到300亩给“城北高中”建新校区，那也只不过用掉他二十分之一的地，不至于伤筋动骨。
但手头上这些地，最优势的部分，他舍不得给，但又不能给最差的。所以在哪个位置划出地来，颇值得他费一番计较及思量。
至于到底“贱.卖”多少地给“城北高中”（卖太贵人家肯定不来了），也有学问。
比如梁腾问了吴瑕，二环路那边原定要卖给“城北高中”的地块，面积达到169亩。那么，“望舟村”作为后来者，想要吸引“新校址”变更到你这边，当然得多卖些地给对方，才让人感觉多折腾了这么久，比较值。
梁腾和吴瑕商量之后，最后决定就“贱.卖”250亩地给“城北高中”吧。
这250亩地，梁腾虽然拿地便宜，每亩只花了4万块。但还得建“安置房”安置村民，就算它5万多每亩的拿地成本吧。
如果拿出250亩地转让给“城北高中”，梁腾的成本价，就得1250万了。
至于“城北高中”那边能给他多少的购地款？梁腾也不敢高估。就由对方看着给吧。反正亏一点也罢，赚一点也罢，总不可能像他盖“海景别墅”来出售，赚得那么多的钱。
梁腾也看开了。
这250亩地，就当作是“提升”海景别墅项目的“售价”，最直接最有效的途径。
可不是吗？
梁腾后世小有积蓄之后，为了购买一套中意的商品房，不知道看过多少楼盘。其中有两个楼盘给他留下了深刻的印象，那就是两个楼盘直接跟当地的“著名初中”和“著名小学”联系，在楼盘内划出土地，专门开建了“著名初中”、“著名小学”的“分校”。
不错！就是开发商自掏腰包替学校建“分校”。
建好了，就交给原学校来负责招生及管理。
楼盘的开发商，当然不是什么热心教育的慈善家。它们这么做，只不过借助“名校”的影响力，让自己建的楼盘卖得更好。
那些开发商建的“名校”的“分校”，远没有梁腾那么慷慨的划出250亩地来建校，他们撑死了，能拿出10亩地给你建个“分校”就不错了。
但有这个一个噱头，或者说好听些，叫做“卖点”吧，拥有了当地名校的“分校”的楼盘，卖得非常不错。
像梁腾家乡建了个小学“分校”的某楼盘，一共分4期建设。
楼盘第1期和第2期，闹出过交房入住好几个年头，居然“房产证”还没有给你办下来的事儿。
但那有什么呢？借着一个“名校分校”的卖点，楼盘的3期和4期，照样卖完了。
不得不佩服购房者的强大心理素质啊。
梁腾和吴瑕在现场圈定了一处，准备提供给“城北高中”的新校址大致用地后，两人才坐上燕千羽驾驶的“汉兰达”，驱车返程，前往二环路。
他俩要实地考查一下，原定卖给“城北高中”建新校区的地儿。
两相对照，才好找出它的劣势和不足。
接下来草拟报告，才能拿出详实有力的论据。
燕千羽开车，向来“又稳又快”。
要在“天犬岭”绕上大半圈，她只花了不到20分钟，就把“汉兰达”开到了二环路了，最后把车停到了“牛运山”西北侧。原定的“城北高中”新校址所在地。
这一片区域，压根就没有要开工的迹象。
人迹罕至。这儿已经长满了草。
梁腾和吴瑕、燕千羽，绕着这一处据说有169亩的土地，走了很多遍。遇到障碍物不太多的地方，就走进去看看。
触目所及，都是一片衰败的景象。
在169亩用地的范围，还零零星星，分散着几处建筑。这些建筑连基本的门窗都没有安装。
一看就知道是些“抢.建”的房子，想要获得高额赔偿的没有手续的建筑。
再比较深入到里面看了看，梁腾和吴瑕看到脚底下的田土越来越潮湿。像是刚下了场大雨之后的样子。
但他俩非常清楚，不仅仅是今天这片区域没有下雨，再往前推三天，都没有下过一滴雨。
这片田土，怎么弄得那么潮湿？
很快梁腾和吴瑕就醒悟了：这169亩地原来应该是一片水田的。因为被废弃之后，无人去打理它，田里的水就逐渐干枯起来。
然而这一片区域地处低洼地带，又跟别的农田相通。当别的农户在自家田地里引水种菜时，这边也有一些水流到。
在这片宛如废弃掉的土地上，梁腾和吴瑕只逗留了十来分钟。
然后梁腾就说可以走了。
一行人就返回了车上，驱车回“王者大厦”。
回到了“王者大厦”的顶层大复式后，梁腾也基本上在脑里“酝酿”好了几条充足的意见，便来跟吴瑕侃侃而谈。
吴瑕也是非常认真，专门取出了“笔记本”，做着笔记，以防遗忘。
梁腾宛如细数家珍般，娓娓说道：“我在网上查了下，这个‘城北高中’新校址的项目，在前年底，就开始了筹备工作，先后花了一年多才完成了选址。之后就是立项、环评、水保、可研、土地预.审等前期工作了。甚至，就连项目的总平面规划方案，都获得了相关部门的审核通过。但一直到现在，仍未正式的开工，证明该项目的推进，非常困难。”
“按照我的理解，主要有几方面的原因。首先，就是这169亩原定计划用地，统统属于‘水田’。根据上级实施多年的规定，必须‘占优补优、占水田补水田’，该新校区项目，就必须通过购买‘占补指标’的方式解决‘占补平衡’的问题。现在市场价（二环边上土地的价格），必须以20万每亩的价格，购买‘占补平衡’的指标。单单这一项，就需要多支出近3400万，大大增加了建设新校区的成本。这对于一所公营性质的学校，压力巨大。”
吴瑕听得频频点头。
她说：“本来学校就是贪图‘新校址’地块便宜，才打算购买它的。如果又因为169亩地是水田，需要额外支出3400万的‘占补平衡’的花费。购地成本就大大增加。谁还不知道上级相关部门的尿.性吗？肯定不可能有额外的拔款支援学校的。如此一来，新校区的建设经费，就大大紧张了。”
梁腾继续侃侃而谈：“刚才去实地查看，大伙也看到了，在那169亩土地中，有一些违.建啊。当然，合法的民房也有不少。这，涉及到挺多处的征.拆问题。这些事儿挺麻烦的，尤其是一些真正的‘钉子.户’，一个学校能不碰就不碰的好。所以这个问题拿来诉诉苦，完全可以。”
吴瑕也表示赞同：“虽然这第二点理由，没有第一点都么有力，但提出来也可以的。”
梁腾又说：“第三个理由，就是那169亩地周边的配套设施一点都没有完善。就连基本的‘三通一平’都没有。”
吴瑕笑道：“估计‘城北高中’仍在犹豫之中，没有最终的敲定就要这块地，相关部门才没有完成‘三通一平’的工作吧。或者，相关部门觉得‘牛运山’旁的这169亩地贱.卖给你了，‘三通一平’的工作，打算全部推给学校来完成吧？把这点也捎带上，那也完成可以的。”
梁腾继续说：“刚刚才看到了，那169亩地的地势比较低洼。作为学校的建设用地，总不可能，比面前横贯而过的二环路还要低上一大截的吧？那样一来，岂不是下暴雨发大水时，大水都往这低洼处猛灌了吗？校区内，就要变成一个超级大鱼塘！因此我的第四点理由，就是学校需要搬运巨大的土方量来回填‘洼地’。这又是一笔额外支出。并且费用还不在少数。”
这点理由，听得吴瑕很振奋。
之前她就没有考虑到这一层。现在仔细想想，还真是这样。
反正，只要涉及到大笔的额外支出的款项，上级部门就挺容易审核通过你“变更选址”的。原因无它——那些额外的费用如果学校不愿出，当然只能申请上级的相关部门“拔款”。
如果是正常的“拔款”还好说，容易照顾你。但属于额外支出的费用，上边也没有那么多的闲钱啊。
一般就因为个“钱”字不到位，项目挺容易就搁浅在那儿了。
梁腾列举完“二环边上、牛运山侧”的169亩地的劣势之后，又像个“自买自夸”的老王似的，不遗余力，夸奖起自己的“望舟村”的250亩地块来了。
“望舟村的‘海景别墅’群旁边的250亩地块，就是最合适作为‘城北高中’新校区的建设选址。首先啊，该土地拥有者，大企业家梁腾老板，非常热心助学，十分支持‘城北高中’新校区进驻该地块。”
说到这，梁腾本想说个较低的250亩地的出售价格，来证明自己一番话的说服力。
但想想这事儿还得留点余地给吴瑕。毕竟，最后还得由她出面跟学校方议价。虽然各种因素决定了，最终购地成交价贵不去，但也没必要现在就把价格一口说死。
不再纠缠于价格的梁腾，继续摆“望舟村”的强有力的优势。
“其次，这250亩的新校址用地，距离城市只有5公里。距离规划中的城北地铁入口，也同样只有5公里。距离繁荣的3条城市商业街道，同样只有5公里的距离。把学校新校区摆在‘望舟村’的位置，有利于带动区域发展。”
这一回，不仅吴瑕听了暗暗好笑，就连“旁听”的燕千羽，心里也忍不住暗翻白眼。
那个重点高中最终“落户”望舟村，最大的益处，不是“带动区域发展”，而是“带动‘海景别墅’群的房价发展”吧？！
生意人的一张嘴，真够能说会道的！你信他，就落入套中了。
梁腾哪里知道燕千羽心里有这种暗暗的“腹诽”。
他越说越起劲了，挥动着手臂加强语气。
“学校新校区选址‘望舟村’，等到学校新校区全部建设完工之日，周边的交通也会大变样了——现在已经开工了‘天犬岭’隧道；40米的连接城市中心区域的街道，即将扩展成为100米宽的街道。主城区及学校之间的便利性，大大增加。这既方便学生的出入，也有利于凝聚新校区的教职工的人心。要知道，以后选调到‘新校区’工作的教职工，大部分都在市区那边购买了住房的。如果交通太过于偏远，往返一趟需要一到两个小时的话，学校或许也不容易留住优秀的教师队伍！”
梁腾这么一说，吴瑕和燕千羽听着，非常有道理。
明明“贯通隧道”、“拓宽道路”这些事儿，主要服务于梁腾的商业街及房地产项目。
偏偏到了梁腾的嘴里，听着就像专门为了“邀请”城北高中的“新校区”落户到“望舟村”，才专门的搞了这些便利的交通建设似的。
梁腾还没说完，继续道：“第四个优势，是这250亩的新校区用地，位于‘望舟村’内，属于山坡地，无水田、村庄，不涉及‘占补平衡’的问题。说白了，不必多支出那3、4千万的费用了。”
“并且呢，这一带不仅没有民房需要征.拆，就连坟.头，也没有需要迁移的。已经完成了土地平整，征.地手续齐全，初步满足了学校新址的开工条件。只要你肯来，结清购地款，直接可以开工建新校区。就像我建‘望舟村’村民的‘安置房’似的，多么神速。一点都不拖泥带水。我也希望一个‘开放之都’的重点高中，早日在‘望舟村’建成，并展开招生工作。”
吴瑕和燕千羽听了，倒相信这是他的真心话。只有“城北高中”在“望舟村”的新校区早日建成，他那“海景别墅”群的房子，才好卖啊。才卖得出高价啊。
现在处在一个比较微妙的时期。
除了吴瑕已经靠.关系售出的251栋别墅，其余还有几千栋别墅没卖呢。今后的销售任务，非常沉重。
梁腾最后总结一点优势：“最后呢，如果‘城北高中’新校址选在了‘望舟村’，这儿因为要搞一个大型的‘海族馆’及海景别墅项目，供水、供电及排污等配套设施，比较容易完善！”
“综上所述，只要不是跟二环路边、牛运山侧的那169亩地块，有着‘不可说’的利益纠结，上一级的负责人员看了报告中列举的这些，基本上都会同意把‘城北高中新校址’，变更到‘望舟村’（海景别墅群边）的。”
吴瑕极为“霸气侧漏”的一挥手：“就算上边的相关负责人中，在那169亩地中‘抢.建’有房子，等着被征收，也得按照咱们的意思，乖乖闭嘴，不得干预‘新校区’入驻‘望舟村’事宜！比人脉和关系，谁家没有呢？‘望舟村’比起‘牛运山’的优势如此明显，哪个相关人员不同意把新校址定在‘望舟村’，就是不合格的人员！”
梁腾和燕千羽都表情古怪的看着吴瑕，看着她罕见的霸气一面。
梁腾暗想：好吧！你倒是直接凭着臆测，就替人家“定了调”了。
不过看到吴瑕有这么有魄力，梁腾总算彻底放了心了。
“城北高中”新校址落在“望舟村”的方案，差不多完全定了。
吴瑕从来不在这种正经事情上“开玩笑”的。
她说出这样的话，代表她把握十足。
梁腾忍不住暗暗在心里寻思：不知道吴瑕她找的是哪一级的人脉？估计是“开放之都”市里一级的吧，否则她的底气，哪能如此充足？！